Bienvenue à NCM [partie 1] : Avis d'experts sur l'emplacement ...

Pas facile de savoir quoi dire dans ce premier article, tant le sujet est large !
Entre la réglementation, la prospection ou juste les aléa de l'entrepreneur qui souhaite se lancer, je vous laisse deviner qu'il s'agit peut être du début d'une longue série d'article pas sérieux sur : "Comment survire à sa premier entreprise !" ou assimilé, et que je pourrais assez facilement en faire un livre ......certainement chiant, mais enfin bon c'est histoire de vous donner une idée du sujet !!

Bref, afin de commencer, sans trop de transition, j'ai décider un jour d'ouvrir une boutique ! (Et peut être un jour que cela vous arrivera aussi ! (pauvre fou !!) !

Et c'est juste à ce moment là, que vous aurez affaires à des "experts" (CF : Note les guillemets !!)!
Je me souvient en outre, avec un petit sourire aux lèvres, de ce que m'a dit cette personne, quand j'ai parlé de mon souhait d'ouvrir boutique :

Attention ....true story !!

"Ecoute petit (oui, ascendant de supériorité pour celui qui donne le conseil !) !!!
 Il y a 3 choses à prendre en compte quand tu ouvre une boutique :
-La première ET AUSSI la plus importante, c'est  : l'emplacement !
Il faut que ta boutique soit dans un endroit de passage, pignon sur rue. Ça sera ta meilleur publicité !
-Le deuxième, c'est l'emplacement !
-Et enfin la troisième c'est l'emplacement !!!"

Ce qui est formidable, c'est que l'ensemble des gens autour de vous serons en total accord avec cette sagesse populaire.

Mais, ces "Expert" (j'ai dit note les guillemet !!!) de votre entourage, n'auront que très souvent, aucune expérience dans le domaine, ou au mieux un vague cousin éloigné qui vend des pomme de terre en côte d'ivoire, via une centrale d'exportation, mais c'est pareil, donc .... !!

Bref ce sera toujours Tonton Jean/Pierre/Paul qui vous donnera les conseils de comment tenir votre commerce .... et ça tombe bien !! Il en a des tonnes !!!
Et surtout ça à l'assurance de marcher ....promis, un docteur Sorcier/Voudoo mondialement connu dans le quartier, me l'a dit !

Car si ça foire, c'est que t'as pas suivis ses conseils !
Si tu te loupe quand même, c'est que t'as pas compris et fait exactement fait ce qu'il a dit !
Et quand bien même l’échec est encore à ta porte, ce sera ta faute ....pas la sienne !!!


Ce petit entracte qui n'a rien à voir, me permet cependant d'aborder plus sérieusement deux vérités fondamentales dans votre projet, pour cet article :

"L'emplacement de votre local"

Que nous allons aborder dans cet article.
Mais, aussi de commencer une notion qu'il vous faudra constamment garder un tête, et que nous allons souvent voir aux fils de ces articles:

"Les conseilleurs, ne sont pas les payeurs !"

C'est votre vie, votre aventure et surtout votre argent qui se joue !
Comme dans une partie de poker, si des gens veulent jouer à votre table et commenter le jeu, il faudra qui mettent une mise sur la table !
Et quand il s'agit d'argent ...y a rarement du monde ^^

Mais vous constaterez souvent que tonton Jean est rarement joueur quand il s'agit de jouer avec son argent !!Mais si celui des autres, vous l'entendrez crier "tapis" à chaque coup (et ça sera jamais le bon moment ^^)!

CHAPITRE I/ : L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement ...

Oui, l'emplacement de votre local sera important, c'est évident !
Mais est-ce réellement aussi simple et simpliste ?
Cela ne sera pas le seul élément à mettre dans la balance lors de votre choix !
Vous rêvez d'un magnifique local, neuf, plein centre, dans la rue principale de votre ville, avec des écoles, commerce et arrêt de bus à proximité ... réveillez vous ! Vous ne l'aurez pas !
A moins d'être déjà riche et que vous souhaitiez ne plus le rester ! Car à moins de tomber sur LA pépite ou une arnaque flagrante, l'emplacement de vos rêves, sera pour la plus part des cas, pas dans vos moyens !

a) Le loyer ....mais pas que ...

Qu'on s'y trompe pas le loyer sera un agent déterminant à votre réussite !
Mais, trop haut et ce sera un gros trou mensuel dans votre budget (et donc moins de réassort !), et il n'y pas que cela à prendre en compte !
Maintenant vous êtes un "pro" et quand vous irez cherchez votre local, il faudra vous attardez sur les autres frais qui accompagnerons certainement le loyer.

Des frais d'agences, si vous passez par ces vampires de l'immobilier (une cartouche entre 500 et 5000€ en fonction ), mais aussi des trucs qui seront nouveaux pour vous, comme le pas de porte et le droit au bail ! Explication !
Le droit au bail se fait quand vous reprenez le local derrière quelqu'un ... en gros il va vous facturer les éventuels travaux qu'il a fait en rentrant dans le local, mais aussi la mise en relation avec le propriétaire pour que vous ayez la chance de lui verser un loyer (hors de prix) tout les mois.
En définitive l'ancien locataire tentera de se rembourser les éventuelles pertes qu'il aura éventuellement eux ou se faire un petit un bénéfice net à la revente, cela dépend.
Cela pourrait être presque compréhensible si les locaux était en parfait état et que ce "pruneau" que vous allez payer en plus était dérisoire, mais cela sera rarement le cas. En fonction de l'emplacement, la superficie et de la propreté du local, vous aurez une cartouche supplémentairement qui pourra vite devenir astronomique allant de 10.000€ jusqu’à 100.000€ et parfois même plus !  Si cela dépend grandement de la ville dans lequel vous allez avoir votre local, mais c'est un prix qu'il faut prendre en compte !

Aparté sur le Bail Pro :
Ah et aussi vérifier pour quel type droit au bail vous acheter ! Car oui, le bail pro est un peu particulier ! Quand vous signer un bail, pro vous signerez ce qu'on appelle un 3/6/9 ! 
A savoir que vous aurez un bail résiliable tout les 3ans ! 
L'avantage est que vous n'aurez pas de modification de loyer pendant 9 ans, mais une réindexation légal tout les 3 ans (Je vous rassure c'est souvent pas grand choses) ! Et que le propriétaire ne peut vous mettre à la porte que tout les 3 ans (assez difficilement, mais vous avez une certaine sécurité !) 
L’inconvenant de l'histoire, est que vous vous engager sur un loyer pendant 3 ans à chaque fois !
Bref sir votre commerce ne marche pas et que vous souhaitez mettre la clef sous la porte, il sera de votre responsabilité à payer le loyer au propriétaire ou de lui trouver un autre locataire qui lui convient ! 

Le pas de porte, c'est un peu la même chose coté propriétaire qui demandera souvent entre 5.000€ et 20.000€ pour se rembourser les éventuels travaux (qu'il n'aura pas fait !) et les mois de loyer qu'il n'aura pas eu en le laissant vacant (pour cause de travaux ? Nannnnnn !!!).
Sachant que sur certaine annonces vous aurez la chance de payer les trois !! C'est souvent un truc que la plus part des entrepreneurs oublis de chiffrer dans leur projet ! Encore une fois ces prix dépende grandement de quel ville vous souhaitez vous installer !

Je me permet encore de rigoler, car une personne que j'accompagnais dans la création de son projet, m'a soutenu Mordicus que ce prix de 150.000€ dans cette annonce, n'était qu'une indication si il souhaitez acheter le local ... je vous laisse deviner qui a eux raison ^^.

b) Apprenti charpentier .... avant toute choses !

Mais vous pourrez avoir une bonne surprise !
Oui ! Vous avez trouver votre local avec un espace correct, un loyer correct, pas trop mal placer et ohhhhhhhh miracle pas de droit au bail, ni pas de porte !
Mais le local est une ruine, même les rats sont partis pour cause d'insalubrité. L'eau et l’électricité doivent encore être installés !
Bref, il vous restera à faire, plus que le choix de l'emplacement : Faire le choix des travaux ou non !
Si comme moi, vous venez d'une famille dans le BTP, cela ne vous effraiera pas trop. Mais si vous êtes un bricolo du dimanche ou si vous n'avez jamais tenu un marteau, un conseil !
Ne vous improvisez pas apprenti charpentier ! Et cela pour deux raisons !

La première est que vous risquez d'être atteint d'une maladie grave qui s'apppele le "yaqeca-afaire" ou encore plus connus sous le nom de "cérienafairecavaprendrecinqminutes" qu'on souvent les gens qui se lance dans des travaux qui va vite les dépasser ! Et à ce moment des travaux, vous commencer à payer un loyer, donc vous comprendrez que passez 2-3mois (ou plus) à réhabilité votre local risque de vous coûté de l'argent !

Mais encore une fois l'expert vient avec sa sagesse vous donner un bon conseil :

"Négocie des mois de loyers gratuits avec le propriétaire, car tu vas lui rendre le local en bien meilleur état !"

Pardon, je me gausse !!! Oui vous êtes un pro ! Et le propriétaire en aura strictement rien à carrer ! Vous serez dans le jeu : "a prendre ou à laisser ! " et vous n'aurez guère de marge de manœuvre, sauf si effectivement, le local était disponible depuis des mois ! Et encore !!!

La deuxième est la plus importante : vous allez recevoir du publique dans votre établissement !
Si votre faux plafond s'écroule, que quelqu'un s'électrocute ou se coupe a cause d'un clou disgracieux dans votre parquet, vous serez tenu pour responsable !
Et à ce moment là vous voudrez remettre la faute sur celui qui à fait les travaux ! Et si c'est vous .... no comment ! A moins de justifier d'un bagage suffisant dans le domaine de la réfection de local, je vous conseil de passez par un ou des pro !

Pour donner un ordre d'idée une réfection de local se chiffre en fonction de la superficie et des aménagement déjà en place !
Est-ce que vous allez garder le faux plafond déja en place ?
Il y a déjà l'eau et l’électricité ?
Vous voulez rajouter un chiotte ? Pensez au norme handicaper !!!
Budgéter entre 15.000 et 50.000€ pour remettre un local en état !

Dans l'idée il faut tenter de passez de ça :

Pas terrible ...

à ça :

de véritable photo d'archive ^^

c) trouvez le meilleur endroit

Vous l'aurez comprit, l'emplacement sera délicat !
Et il faudra faire des compromis et se remettre continuellement en question, comme par exemple :

"Ai-je besoin d'avoir pignon sur rue ?"
"Ai-je des concurrents aux alentours ?"
"Vaut-il mieux un 100m² un peu isolé ou un 50m² bien placé ?"
"Qu'est-ce que je suis capable d’accomplir en terme de travaux ?"
"Est-ce que le bail autorise mon activité ?"
"..."

C'est autant de question que vous devrez vous poser en choisissant votre local ! Et autant qui auront un impact économique(bon ou mauvais) sur votre activité !

Que vous vendiez des manga, de la bouffe ou des tringle à rideau, cela devra toujours faire partie de votre réflexion.

Par exemple on se doute bien qu'un grossiste n'a pas besoin d'être spécifiquement bien placé au centre ville ! Il privilégiera la périphérie, avec un grosse zone de stockage de marchandise et un accès camion. Vous devrez faire de même avec votre magasin !
Savoir si vos clients, vous chercherons car vous êtes un spécialiste, ou si vous êtes un "attire chalant" et que l'emplacement sera alors une priorité !

 Et en cela, vous devrez être capable de réfléchir sur ce que devra être votre local !

N’hésitez pas à laisser un commentaire sur ce vous souhaiteriez pour la suite !
Mais je pense faire un petite article sur le truc indispensable que personne ne fait : l'étude de marché !!

Des bisoux
Nekola